نجحت شركة "الشرقيون للتنمية العمرانية"، إحدى الشركات المنبثقة من شركة النساجون الشرقيون المملوكة لرجل الأعمال محمد فريد خميس، فى اكتساب ثقة العملاء؛ نتيجة اتباع أسس تعتمد على المصداقية واحترام التعاقدات والالتزام بمواعيد التسليم والمواصفات.
حاورت «المال» رجل الأعمال، محمد محمد فريد خميس، عضو مجلس الإدارة ومالك شركة الشرقيون للتنمية العمرانية، الذى كشف فى حواره عن خطط الشركة التوسعية ورؤيتها للقطاع العقارى، والتحديات التى تواجه العاملين به فى المرحلة الحالية، وكيفية التغلب عليها ومعالجتها:
بداية كشف خميس، عن أن الشركة تعتزم ضخ حوالى 600 مليون جنيه خلال النصف الثانى من العام الجارى، كما وضعت خطة توسعية تهدف من خلالها إلى ضخ ما لا يقل عن 2.5 مليار جنيه، فى العامين المقبلين.
وقال إن الشركة تعتزم بدء تسويق مشروع سكنى سياحى متكامل بالساحل الشمالى؛ عقب عيد الفطر، ويقع على مساحة 45 فدانا على البحر مباشرة، وتبلغ إجمالى استثماراته 1.6 مليار جنيه.
وأضاف أن الشركة تستهدف الحصول على قطع أراض، إما بمستقبل سيتى القاهرة الجديدة، أو بالعاصمة الإدارية الجديدة، وتترقب طرح أراض منطقة المال والأعمال بها، كما تدرس الحصول على قطعة بمساحة 50 فدانا «عمرانى متكامل»، مشيرا إلى رغبة الشركة تنفيذ مشروع سكنى داخل القاهرة الكبرى.
وأوضح أن الشركة أطلقت مؤخرا "هليوبوليس هيلز" على مساحة 18 فدانا بالحى السادس فى العبور، للمرة الأولى خلال معرض سيتى سكيب الأخير، كما قامت بتسويق حوالى %70 من وحداته حتى الأن، مشيرا إلى أن الشركة فضلت تنفيذ مشروع سكنى بمدينة العبور بالتجمع الخامس، كما أن البنية الأساسية والمرافق والخدمات بالعبور تتفوق على التجمع، ما يعزز الفرص المستقبلية بالمدينة.
وأشار إلى أن المشروع يشتمل على 164 وحدة تاون وتوين هاوس بمساحات من 186 إلى 240 مترا، وتبلغ متوسط سعر الوحدة 2.2 مليون جنيه، وتم إعداد التصميمات الخاصة بالمشروع من قبل المهندس الاستشارى ياسر البلتاجى، الذى راعى الاستفادة بمساحة الأرض كاملة، وتصميم وحدات بمساحات تتلاءم مع احتياجات العملاء، وتبلغ قيمة المشروع 490 مليون جنيه، بعد تعويم الجنيه، حيث ارتفعت بنسبة %25، وحصلت الشركة على الأرض عبر آخر مزايدة طرحتها هيئة المجتمعات العمرانية منذ عامين.
ولفت إلى أن توجه كبار مطورى القطاع العقارى إلى مدن المجتمعات العمرانية الأخرى بخلاف القاهرة الجديدة، والشيخ زايد، وأكتوبر، يضمن توجه الكتل السكانية إلى تلك المدن، وزيادة فرصها العمرانية، إذ إن تواجد كبار المطورين يرفع الفرص الاستثمارية بالمدن.
وقال إن الشركة طرحت مؤخراً مشروع الكوربة ريزيدنس بمصر الجديدة، وهو عبارة عن برج سكنى على مساحة 2000 متر، يشمل خدمات متنوعة من محال تجارية وكافيهات ومطاعم ومنطقة ألعاب أطفال وحمام سباحة وناد خاص بملاك الوحدات.
ويشمل المشروع 18 وحدة سكنية فقط، ما يتيح للعميل الاستفادة بأكبر قدر من الخدمات الشبيهة بالكومباوندات السكنية فى المدن الجديدة، لافتا إلى أن المشروع يناسب العملاء راغبى الحصول على وحدات سكنية بمميزات وخدمات كومباوندات المجتمعات العمرانية الجديدة داخل مدن وسط المدينة.
وأضاف أن الشركة تتيح آلية دفع تتمثل فى %10 مقدم، والباقى على 4 أو 5 سنوات، فى حين أن نظام الدفع بقلب القاهرة "المدن القديمة" يتمثل فى 40 أو %50 والسداد على عام.
وأوضح أن الشركة طرحت العام الماضى، المرحلة الأخيرة من «البارون سيتى» وهو عبارة عن مجمع سكنى بالطريق الدائرى بالمعادى، بجوار كارفور، ويقع على مساحة 38 فدانا، ويشمل 72 مبنى بارتفاعات أرضى و10 و11 طابقا متكررا، وحرصت الشركة على تنفيذ عدد من العمارات أقل من المسموح به والبالغ 110 عمارات؛ لإتاحة تمتع المشروع بالخدمات التى تلبى احتياجات العملاء والمنطقة بالكامل، لافتا إلى أن المشروع تم تصميمه على الطراز المعمارى الفرنسى، والذى يحظى بقبول العملاء.
وفضلت الشركة عدم بيع الوحدات بالدور الأرضى بالعمارات؛ لتوسعة المداخل وفرشها بأحدث الطرق لإضفاء شكل جمالى للمشروع وتنفيذ منتج متميز، وضم المشروع 3500 وحدة سكنية، فيما ضمت المرحلة الأخيرة، والتى أطلق عليها "البارون رويال تاورز"، وتضم 360 وحدة سكنية بمساحات من 120 إلى 160 مترا، وتم تسليم جميع وحدات المراحل السابقة، ومن المقرر تسليم وحدات المرحلة الأخيرة خلال عام ونصف.
وأضاف خميس أن الجزء التجارى بالمشروع يشمل "البارون مول"، ويقع على مسطح 18 ألف متر، وهو مول متخصص فى توفير احتياجات العملاء من مواد البناء والسراميك والمستلزمات المنزلية والمفروشات وغيرها، ويشمل العديد من الشركات الكبرى والمتخصصة، منها السلاب والنساجون الشرقيون وكريستال عصفور ومظلوم، إذ إن هناك ما يقرب من 15 إلى 20 ألف وحدة بالمنطقة تتطلب التشطيب.
وأشار إلى أن الشركة حريصة على تنفيذ وحدات بمساحات ومواصفات تلائم احتياجات العملاء؛ لضمان السكن وسرعة إشغالها وتبلغ نسبة الإشغال بأغلب مشروعات الشركة التى تم تسليمها %80، مشيرا إلى أن الشركة تركز على شريحة العملاء الراغبين فى السكن كأولوية وليس الاستثمار.
وقال محمد فريد خميس، إن الشركة سلمت حوالى %75 من وحدات مشروعها فاونتن بارك التجمع الخامس، ويقع على مساحة 55 فدانا بامتداد شارع الـ90، وبالقرب من نادى بنك القاهرة، وشمل 130 وحدة سكنية فيلات وتاون هاوس بمساحات كبيرة أشبه بالقصور، كما ضم أول نافورة راقصة فى مصر، وتم بيع المشروع بالكامل وتبلغ استثماراته 600 مليون جنيه.
وفيما يتعلق بالمشروعات السياحية، فإن الشركة اقتحمت القطاع بتنفيذ فندق فى نبق بشرم الشيخ، كما لديها أسهم فى عدد من الشركات المالكة لمشروعات كبرى منها أورينتال ريزورت بالتعاون مع صبور، ولم تكمل الشركة خطتها ومسيرتها التطويرية بالمدينة، وفضلت اقتحام مدن ومناطق أخرى.
وأضاف أن الشركة تنفذ حاليا مشروع «أورينتال كوست» على مساحة 5.5 مليون متر مربع بمرسى علم، ويقع بواجهة 7.5 كم على البحر، وعلى بعد 35 كم من المطار، مؤكدا الانتهاء من المرحلة الأولى من المشروع، وضمت فندقا 350 غرفة، ويعمل بكامل طاقته منذ 7 سنوات، ووحدات إسكان سياحى بإجمالى 490 وحدة، وتم تصميمها على شكل قبب، إذ كانت تخاطب الشركة آنذاك العملاء الأجانب، خاصة الإيطاليين، وتم بيع %97 من وحدات المشروع للأجانب، وأطلقت الشركة على المرحلة الأولى اسم لاس كاباناس، وتبلغ مساحتها 270 ألف متر، وتم بيع %80 منها وتسلم حوالى %70.
وبين أن المشروع يشمل 13 مرحلة، وقد بدأت الشركة فى المرحلة الثانية، وأطلقت عليها اسم «ماتنجى»، وتم تصميمها لتناسب احتياجات العملاء المصريين وتغيير الطابع المعمارى للمرحلة الأولى، وتم التصميم على الطراز الألترا مودرن، وتقع على مساحة 240 ألف متر، وتم طرحها للتسويق منذ 8 شهور، وتشمل شاليهات وفيلات وارتفعت التكلفة الاستمارية له من 400 إلى 500 مليون عقب التعويم.
وأوضح أن «ماتنجى» تشمل 500 وحدة بمساحات تتراوح بين 47 إلى 350 مترا وناديا اجتماعيا، وسوقت الشركة %60 من المشروع منها %50 خلال الشهر الماضى فقط، وتهدف الشركة للانتهاء من المرحلة وتسليمها فى 2020.
ولفت إلى أن الشركة اختارت مرسى علم لما تتسم به من جودة المناخ طوال العام، وارتفعت استثمارات المشروع من 3.6 إلى 8 مليارات جنيه، ويشمل شبكات ومحطات تحلية و12 فندقا وأكوبارك وملعب جولف 13 حفرة على البحر وميناء يخوت عالمية سيتم البدء فى تنفيذها العام المقبل، ومن المتوقع الانتهاء من المشروع 2025 وتقوم الشركة حاليا بتنفيذ فندقين بالمشروع أحدهما سيتم افتتاحه خلال عام.
وأشار خميس إلى أن الشركة تعتمد على شركات إدارة محلية أو تدير الفنادق المملوكة لها ذاتيا؛ لعدم دراسة عدد كبير من شركات الإدارة الأجنبية باحتياجات وطبيعة السوق المصرية والعملاء.
وأضاف أن الشركة تنفذ حاليا فندقا بمدينة العاشر من رمضان، وتهدف من خلاله تلبية احتياجات المستثمرين والخبراء الأجانب الباحثين عن فنادق للإقامة سواء فى العاشر من رمضان أو العاصمة الإدارية الجديدة، مشيرا إلى أن مدينة العاشر تشمل فندقا واحد فقط، وتلجأ المصانع التى تستعين بخبراء أجانب للبحث عن فنادق بمدن بديلة مما يهدر وقتا وأموالا، لافتا إلى أنه من المقرر الانتهاء من تشطيب وافتتاحه خلال 4 شهور، كما يضم قاعة مؤتمرات هى الأكبر فى الشرقية.
وقال محمد فريد خميس، إن الشركة تنفذ مارينا كورت بمارينا، وهو عبارة عن مجمع مطاعم على 3000 متر، وسيتم افتتاحه خلال الصيف، وتبلغ استثماراته 48 مليونا، ويقع ضمن مشروع يشمل وحدات سياحية تم تسيلمها بالكامل منذ 5 سنوات.
وأكد أن الشركة تتولى التسويق لمشروعاتها ذاتيا، وحرصت على توسعة حملاتها التسويقية عبر السوشيال ميديا، وحرصت على التواجد بمعرض «سيتى سكيب» محليا، و3 معارض أخرى خارجيا فى الشهرين الأخيرين، وباعت خلال المعارض وحدات بإجمالى 360 مليون جنيه فى 40 يوما، ويعد معرض سيتى سكيب الأكثر تحقيقا لمبيعات وتراوحت بين 150 إلى 180 مليون جنيه.
وأضاف أن أعلى مدة سداد بمشروعات الشركة تصل إلى 8 سنوات فى مشروع مرسى علم، أما المشروعات بداخل القاهرة تتراوح آجال السداد بين 4 و5 سنوات وتتراوح الدفعة المقدمة بين 10 إلى %20، وتسلم الوحدات للمتعاقدين خلال فترة أقصاها 3 سنوات.
وأشار إلى أن الشركة تعتمد على سابقة أعمالها واسمها؛ كونها علامة تجارية رائدة منذ سنوات، ما أهلها للاستحواذ على ثقة العملاء، كما استطاعت من خلال التزامها بمواعيد التسليم والمواصفات المتعاقد عليها، الاستحواذ على ثقة العملاء، إذ لم تخل بأى بنود تعاقدية منذ تأسيسها، لافتا إلى أن الشركة تنفق على الدعاية والتسويق أقل %30 من الشركات الأخرى، وهناك شركات تصرف مالا يقل عن 7 إلى %8 من مبيعاتها على الدعايا لاستقطاب العملاء، مؤكدا أن الشركة تطور مشروعات عقارية منذ 1994، وسلمت ما يزيد عن 5400 وحدة سكنية.
وواجهت الشركة مشكلة بمشروع «فاونتن بارك» بعد التسليم منذ سنوات، وهى عدم وصول الماء والكهرباء إلى الأرض، وقامت الشركة بعمل الوصلات والشبكات على نفقتها لضمان عدم الإضرار بالعملاء، مثلما فعلت مع مشروع الشروق منذ سنوات؛ كونه أحد المشروعات التى تحمل اسم الشركة.
وأوضح أن الشركة بدأت نشاطها فى السوق العقارية فى «العاشر من رمضان»، وكان بهدف توفير مساكن للعاملين بالمصانع، وأنشأت أول كومباوند سكنى بها، وهو كومباوند الياسمين، ويقع على مساحة 40 فدانا، وشمل شقق وفيلات بمساحات متنوعة، وتملك النساجون الشرقيون الرخصة رقم 1 فى العاشر من رمضان، وتعمل فى قطاعات عدة عقارية وسياحية وزراعية وتجارية.
وفيما يتعلق بمشروع الشروق، قال خميس، إن الشركة بدأت تطويره عام 1995 ويعد أول مشروع فوق المليون متر يتم تطويره، ويقع على 250 فدان، مشيرا إلى أن "الشرقيون" لديها استمثارات فى القطاع التعليمى، وهى الجامعة البريطانية وأكاديمية الشروق.
وأضاف أن الشركة تسلم وحداتها السياحية كاملة التشطيب، وتوجد 3 نماذج تشطيبات، أما الوحدات السكنية نصف تشطيب، وذلك وفقا لمتطلبات العملاء، إذ باعت الشركة فى وقت سابق جزءا من عمارات البارون سيتى بالتشطيب والآخر بدون تشطيب، فحققت الوحدات تحت التشطيب معدلات تسويق أعلى.
ولفت إلى أن الشركة تحرص على التواصل مع العملاء ومعرفة اهتمامهم فيما يتعلق بالمناطق الجديدة التى يبحثون عن وحدات بها؛ لكى تدرس الشركة إمكانية الحصول على أراض بها.
وبالعودة إلى الخطة التوسعية للشركة، كشف رئيس مجلس إدارة الشرقيون للتنمية عن نيتها الطرح بالبورصة خلال 2018، ولم تبدأ الشركة الخطوات أو الاستقرار على مستشار الطرح.
وأشار إلى أنه فيما يتعلق بارتفاع أسعار الأراضى فى مدن المجتمعات العمرانية، خاصة بالقاهرة الجديدة، فإن السبب فى تلك الارتفاعات يرجع إلى تركز الرغبات الاستثمارية والمنافسات من قبل المطورين العقاريين على تلك المدينة، واضطرارهم إلى وضع أسعار مرتفعة فى المزايدات للفوز بتلك القطع، لافتا إلى أن الدولة أو آلية المزايدات ليسوا المسئولين عن ارتفاع أسعار الأراضى، إذ ترغب الدولة فى تحقيق تنمية عمرانية متكاملة بمختلف المدن، فيما يركز المطورون على مدن بعينها بما يرفع الأسعار بها.
وشدد على أن تنمية مدن المجتمعات العمرانية تتطلب تكاتف القطاعين العام والخاص من حيث تنفيذ مشروعات وخدمات تسهم فى رفع القيمة المضافة بتلك المدن وجذب الكتل السكانية إليها.
وأوضح أن المشروعات المنفذة من الدولة فى قطاع الإسكان، كمشروع الإسكان الاجتماعى، والإسكان المتوسط «دار مصر» أثبتا تطور الفكر الإنشائى والعمرانى لدى الدولة، إذ نفذت مشروعات بجودة عالية وخدمات تلائم الاحتياجات المتطورة لدى المواطنين، لافتا إلى أن شركات القطاع الخاص تحرص على الجودة باعتبارها شعار المنافسة، إضافة إلى خدمات ما بعد البيع.
وقال خميس إن هيئة المجتمعات شهدت تطورا كبيرا على مستوى الأفكار والتيسيرات المقدمة إلى المطورين والعمل على حل المشكلات التى تواجه القطاع العقارى، وخلق وابتكار حلول تدفع بالاستثمارات إلا أن المشكلة تظل دائما فى البيروقراطية من قبل موظفى الصف الثالث والرابع، إذ لابد من معالجة الخلل والعمل وفقا لآليات ونظم التكنولوجية فيما يتعلق باستخراج الأوراق والتراخيص.
وأضاف أن السوق العقارية تواجه تحديات فى ظل ارتفاع تكلفة تنفيذ المشروعات العقارية وجميع مدخلاتها بداية من الأراضى ومواد البناء والعمالة وغيرها، بما يدفع الشركات نحو رفع أسعار الوحدات السكنية، فى ظل ثبات مستويات دخل العملاء، ما يسهم فى تراجع القوى الشرائية لهم.
وتلجأ الشركات العقارية فى ذلك الصدد إلى منح المزيد من التيسيرات من مد آجال السداد والقيام بدور البنوك فى تمويل العملاء مما يسهم فى تحمل المزيد من المخاطر فى ظل الأوضاع الاقتصادية الحالية، وإمكانية عدم مقدرة العملاء على الالتزام بسداد الأقساط، كما أن الارتفاع المفاجئ فى أسعار الخامات جعل الأقساط المسددة من قبل العملاء غير كافية لتغطية التكلفة الإنشائية فى بعض المشروعات.
وأشار إلى أن الفترة المقبلة ستشهد تعثر عدد من الشركات، ولم ينج سوى الكبرى ذات الملاءات المالية الكبيرة أو العاملة فى العديد من القطاعات الأخرى والشركات العاملة فى المشروعات المخصصة لمشروعات الإسكان المتوسط والفوق متوسط.
وأوضح أن الفقاعة العقارية قد تحدث لبعض شركات التطوير وليس البنوك كما حدث فى الأزمة المالية العالمية، مشيراً إلى أن ارتفاع الطلب على العقار والاحتياج إلى حوالى 700 ألف وحدة سكنية سنوياً، يدعم قوة القطاع العقارى وتقليل فرص حدوث الفقاعة، كما أن أسعار الوحدات لن تنخفض بل ستشهد استقرارا.
ولفت خميس إلى لجوء شركات لمخاطبة شريحة أقل من عملائها من خلال تنفيذ وحدات سكنية بمساحات أصغر وبمواصفات وأسعار تلائم شرائح الفوق متوسط والمتوسط.
وقال إن غرفة التطوير العقارى أسسها المهندس فتح الله فوزى، ويرأسها المهندس طارق شكرى، وتسعى لتصبح حلقة الوصل بين المطورين بمختلف فئاتهم وأجهزة الدولة، وشكلت الغرفة لجنة استشارية فنية وقانونية؛ لبحث المشكلات التى تواجه الشركات ودراستها، وفى حال احتياجها إلى حلول من قبل الدولة تتولى الغرفة مخاطبة الجهات المعنية، مشيرا إلى أنها تهتم بصغار المطورين الذين يرغبون فى حل مشكلاتهم وتوصيل مطالبهم إلى الجهات المعنية.